BGH: Architekt erhält nach dem Bau keinen dauerhaften Zugang

Jinny Verdonck

16. September 2021

Es ist einem Architekten trotz einer Klausel im Vertrag nicht gestattet, auch lange nach Baufertigstellung die Immobilie zu betreten, um diese zu fotografieren. Der BGH hat entschieden, dass Architekten kein dauerhaftes Zutrittsrecht haben.

Darum ging es in diesem Fall

Im Jahre 2013 hatte ein Architekt die Planung für den Umbau eines Wohnhauses übernommen und die Umbaumaßnahmen begleitet. Dabei wurde eine spezifische Klausel in den Architektenvertrag aufgenommen:

„Der Auftragnehmer ist berechtigt – auch nach Beendigung dieses Vertrags – das Bauwerk oder die bauliche Anlage in Abstimmung mit dem Auftraggeber zu betreten, um fotografische oder sonstige Aufnahmen zu fertigen.”

Tatsächlich bat der Architekt den Bauherrn nach Fertigstellung darum, das Haus betreten zu dürfen, da er Fotos machen wollte. Da der Bauherr seine Zustimmung verweigerte, legte der Architekt Klage ein.

So entschied der BGH

Der Architekt blieb mit seiner Duldungsklage erfolglos. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (BGH) ist der Bauherr nicht dazu verpflichtet, den Architekten in sein Haus zu lassen. Da die Klausel im Architektenvertrag eine unangemessene Benachteiligung für den Bauherrn bedeutet, ist sie unwirksam. Die BGH-Richter beriefen sich dabei auf § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Die Klausel ist unzulässig

Das Interesse des Architekten, ein fertiggestelltes Haus zu betreten, um Fotos zu machen, kann generell berechtigt sein. Selbst ein mehrfacher Zutritt kann berechtigt sein, damit der Architekt Fotos bei unterschiedlichen Lichtverhältnissen machen kann. Dies ist sogar längere Zeit möglich, nachdem der Bau fertiggestellt wurde. Im verhandelten Fall enthält die Klausel allerdings keine zeitliche Einschränkung und es wird darin auch nicht festgelegt, wie oft der Architekt das Gebäude betreten darf. Außerdem erhält der Bauherr mit dieser Klausel nur das Recht, sich mit dem Architekten darüber einig zu werden, wann der Architekt das Haus betreten darf. Der Bauherr hat jedoch nicht die Möglichkeit, dem Architekten den Zutritt komplett zu verweigern. Durch diese uneingeschränkte Berechtigung bleibt die Privatsphäre des Bauherrn unberücksichtigt.   

Auch die Tatsache, dass die Klausel branchenüblich und in vielen Verträgen enthalten ist, ändert nichts an der Unzulässigkeit. Zudem muss sich ein Bauherr nicht darauf verweisen lassen, seine Möbel und Inneneinrichtung abzudecken oder gar zu entfernen, damit er seine Privatsphäre schützen kann. 

Da es sich bei diesem Umbau um eine gewöhnliche bauliche Maßnahme handelte, die keine Besonderheiten aufwies, konnte der Architekt auch aus dem Urheberrechtsgesetz (UrhG) kein Betretungsrecht geltend machen.


BGH-Urteil vom 29.4.2021, I ZR 193/20