BGH: Im Einzelfall darf eine Teileigentumseinheit zum Wohnen genutzt werden

Jinny Verdonck

6. September 2021

Unter Umständen ist es erlaubt, in einer Teileigentumseinheit zu wohnen. Nach Ansicht der Richter des Bundesgerichtshofs (BGH) ist es gestattet, sofern es möglich ist, die Einheit räumlich abzugrenzen und sofern es für die Einheit keine einschränkende Zweckbestimmung gibt. Zudem müssen alle anderen Einheiten in der Anlage zu Wohnzwecken genutzt werden. 

Hintergrund zum Fall

Eine Wohnungseigentumsanlage wurde im Jahr 1973 geteilt. Neben dem Gebäude mit acht Wohneinheiten gehörte auch eine fensterlose Scheune zu der Anlage. Die Scheune war als Teileigentumseinheit gebucht und wird als “Lagerraum” geführt. In der Teilungserklärung wird eine Trennung zwischen den beiden Gebäuden in Bezug auf die Nutzung und Kostenverteilung sowie die Instandhaltung und Instandsetzung festgelegt. Es ist dem Teileigentümer dieser Scheune gestattet, beliebige bauliche Veränderungsmaßnahmen durchzuführen.

Die Scheune wurde in 2013 von dem Teileigentümer abgerissen und an gleicher Stelle ein Einfamilienhaus gebaut. Der Teileigentümer beantragte danach vom Grundbuchamt die Änderung der Buchungsart des Sondereigentums von Teileigentum in Wohnungseigentum. Daraufhin forderte die Wohnungseigentümergemeinschaft den Teileigentümer dazu auf, den Neubau nicht mehr als Wohnraum zu nutzen. Sowohl das Amts- als auch das Landgericht gaben der Wohnungseigentümergemeinschaft Recht. Nach Ansicht des Landgerichts widerspreche die Bezeichnung als Teileigentum der Wohnnutzung. 

Das BGH-Urteil 

Der BGH hat die Klage jedoch abgewiesen, denn nach Ansicht der BGH-Richter ist die Nutzung als Wohnung zulässig. 

Trotz der geänderten Nutzung handelt es sich bei der entsprechenden Einheit noch immer um Teileigentum. Ein Sondereigentümer benötigt die Mitwirkung der anderen Eigentümer, um sein Teileigentum in Wohnungseigentum umzuwandeln. Es gibt in der Gemeinschaftsordnung keinen Änderungsvorbehalt, um die Umwandlung zu ermöglichen.

In Ausnahmefällen kann eine zweckwidrige Nutzung jedoch gestattet sein

Wenn eine Einheit als Teileigentum ausgewiesen ist, darf in der Regel keine Nutzung zu Wohnzwecken erfolgen. Ist dies doch der Fall, dann liegt eine zweckwidrige Nutzung vor. Auf der anderen Seite ist es auch nicht möglich, eine als Wohnungseigentum ausgewiesene Einheit zu einem anderen Zweck als zum Wohnen zu nutzen. 

In diesem Fall gibt es jedoch eine Ausnahme: Da die Nutzung der Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken nicht störender ist als die zulässige Nutzung des Teileigentums, ist die Wohnnutzung der Teileigentumseinheit ausnahmsweise gestattet.

Während die Einheit laut Teilungserklärung zwar ein “Lager” ist, wird die zulässige Nutzung durch diese Bezeichnung jedoch nicht eindeutig eingeschränkt. Des Weiteren darf der Teileigentümer laut der Teilungserklärung beliebige bauliche Veränderungen vornehmen. Dadurch kann die Einheit beliebig genutzt werden, solange diese Nutzung in einer Teileigentumseinheit zulässig ist. 

Bei der Frage, ob es störender ist, die Einheit als Wohnung zu nutzen als die Nutzung, die laut der Teilungserklärung vorgesehen ist, kann daher nicht nur die Nutzung als Lager in Betracht gezogen werden. Es müssen stattdessen alle gewerblichen Nutzungen einbezogen werden, die in der Einheit möglich sind bzw. in der Teilungserklärung nach einer zulässigen baulichen Veränderung gestattet sind.

Wird die Einheit zum Wohnen genutzt, ist dies im Allgemeinen nicht störender als eine gewerbliche Nutzung. Es kommt stattdessen darauf an, welche Verhältnisse in der konkreten Anlage vorliegen.

Wenn sich die Teileigentumseinheit beispielsweise in einem Gebäude befindet, das nur zu beruflichen oder nur zu gewerblichen Zwecken genutzt wird, so ist die Nutzung zu Wohnzwecken generell störender als die vorgesehene Nutzung. Setzt sich die Anlage jedoch nur aus Wohnungen zusammen, wie in diesem Fall, kann die Sachlage anders aussehen. 

Eine Nutzung der Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken ist generell zulässig, wenn:

  • - die Nutzung nicht störender als die vorgesehene Nutzung ist
  • - es in der Teilungserklärung keine einschränkende Zweckbestimmung für die Nutzung des Teileigentums gibt
  • - sich die Teileigentumseinheit in einem separaten Gebäude befindet, das eine getrennte Kostenregelung vorsieht
  • - die anderen Sondereigentumseinheiten ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt werden


BGH-Urteil vom 16.7.2021, V ZR 284/19