Immobilienverkauf: BGH-Urteil zum Thema Schwarzarbeit beim Hausbau

Jinny Verdonck

13. September 2021

Wenn auf einem Grundstück ein Gebäude unter Verstoß des Gesetzes zur Bekämpfung der Schwarzarbeit errichtet wurde, dann ist dies allein noch kein ausreichender Grund, das Grundstück als mangelhaft zu betrachten. Zu diesem Urteil kommt der Bundesgerichtshof (BGH).

Hintergrund zum Fall

Da das gekaufte Haus zum Teil in Schwarzarbeit gebaut wurde, fordert die Grundstückskäuferin Schadensersatz vom Verkäufer. Der Verkaufspreis für das Grundstück mit Haus lag bei 253.000 Euro. Der Verkäufer hatte einige Jahre zuvor eine Baufirma mit dem Bau des Hauses beauftragt. Die Rechte der Käuferin wegen Sachmängeln sowohl am Grundstück als auch am Haus sind im Kaufvertrag ausgeschlossen worden.

Nachdem sie das Grundstück gekauft hatte, stellte die neue Eigentümerin fest, dass bei der Abdichtung von Keller und Haussockel Mängel vorhanden waren. Wie sich danach herausstellte, wurden die Arbeiten an der Abdichtung und der Bodenplatte in Schwarzarbeit ausgeführt. Der entsprechende Vertrag war daher nichtig, da gegen das Gesetz zur Bekämpfung der Schwarzarbeit und illegalen Beschäftigung (das sogenannte Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz, kurz SchwarzArbG) verstoßen wurde. 

Aus diesem Grund fordert die Käuferin den Verkäufer zur Zahlung von Schadensersatz auf und begründet dies mit der Wertminderung als Folge der Mängel in der Abdichtung. Fast 35.000 Euro wurden ihr durch das Kammergericht zugesprochen. Aufgrund des arglistigen Verschweigens der Mängel vonseiten des Verkäufers könne er sich nach Auffassung des Gerichts nicht auf den Gewährleistungsausschluss berufen. Der Verkäufer hätte nämlich die Pflicht gehabt, der Käuferin mitzuteilen, dass das Haus zum Teil in Schwarzarbeit gebaut wurde. 

Das BGH-Urteil

Das Urteil des Kammergerichts wurde vom BGH aufgehoben. Nach Ansicht der BGH-Richter könne die Käuferin keine Rechte aus der Tatsache herleiten, dass das Haus in Schwarzarbeit errichtet wurde und der Verkäufer ihr dies verschwiegen hatte. 

Die Mängel wurden nicht arglistig verschwiegen

Der BGH kam zu dem Schluss, dass in diesem Fall die Mängel nicht arglistig verschwiegen wurden, da sich Arglist stets auf einen konkreten Mangel beziehen muss. 

Die Tatbestände, die im Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz aufgeführt sind, betreffen die steuerrechtlichen, die gewerberechtlichen sowie die sozialversicherungsrechtlichen Rahmenbedingungen von Dienstverträgen und Werkverträgen. Doch sie befassen sich weder mit dem Inhalt der vereinbarten Leistungen, noch sagen sie etwas darüber aus, ob die Leistungen fachlich ordnungsgemäß und wie vereinbart erbracht worden sind. Daher ist es nicht möglich, allein aus der Tatsache, dass das Haus zum Teil in Schwarzarbeit errichtet wurde und der Verkäufer es der Käuferin nicht mitgeteilt hat, ein arglistiges Verschweigen von Mängeln abzuleiten. 

Keine Gewährleistungsansprüche bei Verstößen gegen das SchwarzArbG

Aufgrund des Verstoßes gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz beim Hausbau stehen dem Verkäufer keine Gewährleistungsansprüche gegen den Werkunternehmer zu. Diese Tatsache begründet jedoch keinen Sachmangel des verkauften Grundstücks selbst. 

Der Verkäufer ist verpflichtet, dem Käufer ein Grundstück in der vereinbarten Beschaffenheit zu übergeben. Wenn allerdings keine gesonderte Vereinbarung vorliegt, muss der Verkäufer dem Käufer nicht seine eigenen Gewährleistungsansprüche abtreten. Doch selbst wenn eine solche Vereinbarung existieren würde und die Gewährleistungsansprüche aufgrund der Schwarzarbeit nicht bestünden, würde es nicht dazu führen, dass das Grundstück oder das Gebäude dadurch mangelhaft würden. 

Wenn gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz verstoßen wird, begründet dies einen persönlichen Vorwurf sowohl gegen den Verkäufer als auch gegen die Firma, die von ihm beauftragt wurde. Während es nur deren Geschäftsgebaren betrifft, bezieht sich das nicht auf das gebaute Haus. Somit gibt es keine Auswirkungen auf den Wert. Das bedeutet, dass ein Fehlen derartiger Verstöße daher nicht zu den kraft Gesetzes geschuldeten Eigenschaften eines Kaufgrundstücks gehört.