Mehrhausanlage: Auch bei Untergemeinschaften ist eine einheitliche Jahresabrechnung notwendig

Jinny Verdonck

30. August 2021

Auch Untergemeinschaften einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind zur Erstellung und Beschluss einer einheitlichen Jahresabrechnung verpflichtet. Der BGH hat geurteilt, dass zwingend allein die Gesamtgemeinschaft über die Gesamtabrechnung als Teil der einheitlichen Jahresabrechnung beschließen muss.

Hintergrund zum Fall

Eine Wohnungseigentümergesellschaft einer Mehrhausanlage hatte für die einzelnen Häuser Untergemeinschaften gebildet. Dadurch sollten die individuellen Hausgemeinschaften in der Lage sein, selbst Entscheidungen über die Hausbelange zu treffen. Dazu gehörte es auch, dass die Untergemeinschaften die entsprechenden Kosten selbst tragen. 

Darüber hinaus waren die Untergemeinschaften auch für die Bildung gesonderter Rücklagen zuständig. Die Häuser wurden von den Untergemeinschaften individuell abgerechnet. Angelegenheiten, die alle Eigentümer gemeinschaftlich betrafen, wurden dagegen von der Gesamtgemeinschaft beschlossen. 

Bei einer Eigentümerversammlung der Gesamtgemeinschaft in 2017 wurde die Genehmigung der Jahresabrechnung 2016 beschlossen. Knapp 19.000 Euro wurden in der Darstellung der Instandhaltungsrücklage als Entnahmen für Architekten- und Planungskosten für das Haus 11 aufgeführt.  

Beschlussmängelklage

Dieser Beschluss über die Jahresabrechnung wurde von manchen Eigentümern des Hauses 11 in Bezug auf diese Position angefochten. Ihrer Ansicht nach habe die Gesamtgemeinschaft diesbezüglich keine Beschlusskompetenz, denn diese Position dürfe einzig und allein von den Mitgliedern der Untergemeinschaft beschlossen werden. 

Die Klage der Untergemeinschaft von Haus 11 wurde sowohl vom Amtsgericht als auch vom Landgericht Hamburg abgewiesen. Der Bundesgerichtshof (BGH) kam zu dem Schluss, dass die Erstellung und der Beschluss einer einheitlichen Jahresabrechnung für die Gesamteigentümergesellschaft auch bei Untergemeinschaften notwendig sei. Da es erforderlich ist, Abrechnungsmängel in einem einheitlichen Verfahren zu klären, dürfe es kein Nebeneinander von Teilabrechnungen geben.

BGH rät von Ausnahmeregelung ab

Es sei nur dann möglich, ein anderes Vorgehen zu erwägen, wenn die Gemeinschaftsordnung ausdrücklich und eindeutig vorsieht, dass die Untergemeinschaften die Befugnis erhalten, um eigenständig Beschlüsse über die Belange der einzelnen Häuser zu fassen. Nach Auffassung der BGH-Richter sei eine solche Vorgehensweise nicht praktikabel und sie raten daher von diesem Vorgehen ab. Einzig und allein die Gesamteigentümergesellschaft hat die Rechtsfähigkeit, die Bankkonten der Gesamteigentümergesellschaft innezuhaben. Alle Buchungen, die darüber abgewickelt werden, müssen in der Jahresabrechnung ersichtlich sein. Aus diesem Grund sei eine Jahresabrechnung unerlässlich.


BGH-Urteil vom 16.7.2021; V ZR 163/20